Строительство загородного дома — процесс часто нервный и требующий от заказчика максимальной вовлеченности. Однако в этом есть и преимущества, поскольку, в отличие от городской новостройки, здесь все этапы поддаются контролю и больше возможностей отследить тот момент, когда что-то пошло не так. Коммерческий директор компании Izburg , специализирующейся на деревянном домостроении, Егор Грибов рассказал читателям сайта "РИА Недвижимость ", как организовать процесс строительства коттеджа так, чтобы при минимальных затратах времени и усилий держать руку на пульсе стройки и в итоге получить именно такой дом, который вы хотели.

Чем ответственнее вы подойдете к выбору подрядчика, тем меньше головной боли вам придется испытать на стадии строительства и позже, когда начнете обживать свои владения, уверен эксперт. Поэтому рекомендуется провести несколько этапов "отсева" потенциальных подрядчиков с тем, чтобы выбрать оптимального.

Этап первый: опыт, услуги, цены

Первая, можно сказать классическая, рекомендация при выборе подрядчика — рассматривать только опытные компании с хорошей репутацией. Безусловно, компания без опыта — это определенная авантюра. Впрочем, от новичка на рынке не стоит сразу сбегать: стартап может предложить очень неплохие условия, так как в его интересах наработать портфолио, отзывы и получить какие-то оборотные средства. Поэтому вполне возможно, что такая компания будет стараться заработать репутацию — хорошо строить и соглашаться на существенные скидки. Однако так стоит поступать только в том случае, если вы имеете время, силы и знания, чтобы полностью контролировать процесс, в иных случаях лучше выбирать компанию с большим опытом и хорошей репутацией.

Помимо стажа нужно обращать внимание и на объемы строительства. Опыт — это очень важная составляющая. Поэтому на этапе изучения сайта смотрите на реализованные проекты. Чем выше ценовой сегмент, в котором работает компания, тем, вероятно, меньше будет реализованных проектов, так как каждый из таких домов — штучный эксклюзивный продукт. В сегменте "эконом" логично, если реализованных проектов будет действительно много — до нескольких десятков в год.

Как проверить надежность застройщика загородного жилья Строительство загородного дома – процесс сложный и многоэтапный, поэтому все чаще желающие обзавестись собственным коттеджем люди делают выбор в пользу участка с подрядом, рассчитывая в итоге получить готовый дом "под ключ". Однако покупателю хочется быть уверенным, что он не получит кота в мешке, поэтому прежде чем останавливать свой выбор на конкретном проекте и подписывать договор с застройщиком, нужно проверить его "доброе имя".

Кроме того, нужно обратить внимание на то, сколько технологий строительства использует компания. Если их много — это повод для сомнений. Как правило, надежные компании специализируются на одной-двух технологиях, в которых достигают высокого мастерства, обучают персонал, прописывают регламенты и следят за новинками. Если вам предлагается и газобетон, и клееный брус, и каркасные дома — вероятно, такая фирма работает с субподрядчиками, а сама мало что может гарантировать.

Отдельно стоит сказать о ценах. Заявленные на сайте ценники часто могут не отражать всей картины. Так, если одинаковый дом одна компания предлагает построить за два миллиона, а вторая за пять — это может означать, что первая из маркетинговых интересов озвучила не всю сумму. Например, столько стоит дом без фундамента, перекрытий и стоимости работ, но об этом вы узнаете в лучшем случае в офисе, так что на этом этапе лучше ориентироваться не на цену, а на другие показатели.

И, разумеется, на первом этапе следует воспользоваться преимуществом нашего времени — доступностью информации. Выбрав несколько фирм с интересными предложениями, нужно не полениться и изучить отзывы о них. Впрочем, на собственном сайте компании они, вероятно, будут только положительные, поэтому желательно посмотреть отзывы на нескольких профильных площадках, а также поискать их в соцсетях. Не поленитесь сами создать новую тему и попросите людей рассказать про опыт сотрудничества с той или иной компанией — так вы получите объективную картину.

Второй этап: переговоры и кадровая разведка

На встрече с менеджером в офисе нужно не стесняясь задавать больше вопросов. Первый показатель для вас — насколько он "в теме". В хорошей надежной компании персонал будет подготовленный и компетентный. Если менеджер начинает "плавать", если ваши вопросы ставят его в тупик, то это должно настораживать.

Во-вторых, обязательно спросите, можно ли съездить и посмотреть на строящиеся объекты. Лучший вариант, если предложили сами и назвали много адресов.

Обратите внимание, велика ли разница между изначальными условиями, озвученными на сайте, и тем, что говорит менеджер. Конечно, многие пользуются уловками, чтобы привлечь покупателя, но чем серьезней расхождение, тем больше оснований заподозрить, что это не единственная вольность, которую себе здесь позволяют.

Есть смысл расспросить о сотрудниках компании. Например, какие бригады возводят дома? Это субподрядчики или они являются штатными сотрудниками? Второй вариант предпочтительнее. В нормальной фирме будут налажены все бизнес-процессы, то есть там будут не бригады с открытого рынка, взятые на проект, а постоянные сотрудники.

Также будет показательно, если в штате у компании есть один или несколько архитекторов — это демонстрирует готовность работать с клиентом, с его предпочтениями, а также послужит косвенным доказательством того, что в компании много заказов, так как для разовых работ привлекли бы аутсорсера.

Также наличие штатного проектировщика или целого проектного отдела можно расценивать как дополнительную гарантию качества построенных домов, так как специалисты смогут оптимально подобрать материалы, инженерные системы и рассчитать все нюансы конструкции здания.

Третий этап: едем на стройку

Стройка — это главная лакмусовая бумажка, которая поможет принять окончательное решение.

Даже если вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях строительного процесса — просто посмотрите, в каком виде содержится площадка. Мусор разбросан? Материалы свалены, как попало? Рабочие одеты, кто во что горазд, курят и слоняются без дела? Значит лучше поискать другую компанию. Если все сложено аккуратно, нет грязи, все мастера при деле и одеты в фирменную униформу — это уже маркер ответственности и организованности.

Смотрите интерактивный репортаж РИА Новости о том, как построить деревянный дом без единого гвоздя. Нажимая кнопки плеера, вы узнаете об истории строительства бревенчатых домов в России и о преимуществах такого жилища.

Можно присмотреться также к самому строительному процессу. Конечно, непрофессионалу вникнуть в технологические тонкости сложно, но все же есть вполне очевидные вещи. Например, если вам утепляют кровлю не снизу, а сверху, да к тому же еще и в дождь, то, логично, что она промокнет и станет похожа на мокрую вату. Это грубое нарушение технологии, что бы вам ни говорили рабочие.

В случае если вас что-то насторожило, но вы не уверены в том, правильно это или нет, то просто расспросите, что прямо сейчас делают рабочие и для чего? Заодно поинтересуйтесь, как давно они в этой компании, в штате или нет.

Можно также сделать несколько фото, а потом поискать соответствия в интернете или узнать на профильных площадках (форумах), скажем, укладывается ли утеплитель или изоляция нужной стороной, не нарушена ли очередность действий.

Четвертый этап: прозрачность договора

Договор — это ваша броня на все время до окончания строительства, а также после него. Самый простой (но затратный) способ — пригласить с собой юриста, сведущего в договорном праве в сфере недвижимости. Если хотите сами — придется быть внимательным.

Договор может быть один или несколько. Например, сам заказчик по каким-то своим причинам может разбить его на этапы, к примеру, отдельно заключить договор на возведение "коробки" дома, отдельно — на инженерные сети и отдельно — на отделку.

Все необходимые пункты — сметы, проект и так далее оформляются приложениями к договору. То есть у вас не должно быть указано, что по договору компания обязуется построить дом шесть на шесть метров, без разъяснений, какой это дом. Также нужно оговорить, где и как дом расположен на участке.

Иногда встречаются анекдотические формулировки, например, в смете указано: "фундамент — одна штука; стены — четыре штуки". Это неправильно. Поэтому вас должно насторожить, если весь договор на строительство дома уместился на двух страницах. На самом деле к нему прилагается достаточно большой пакет документов: графики строительства, графики платежей, проект, смета, технические условия и так далее.

Дом в законе: как оформить права на только что построенный загородный дом Загородный дом нужно строить не только по уму, но и по закону. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" обо всех процедурах оформления индивидуального дома на каждом этапе его возведения.

Отдельно следует изучить гарантийные обязательства. В гарантии должны быть разделены несущие конструкции дома и другие составляющие. По закону, у заказчика строительства дома есть пять лет на обнаружение недостатков. Если гарантийный срок меньше — это тревожный сигнал. Впрочем, очень длинная гарантия тоже будет выглядеть странно и бессмысленно, словно компания пытается пустить вам пыль в глаза и убедить в своей крутости и надежности. На самом же деле может сложиться анекдотическая ситуация, когда гарантия еще действует, а компании уже давно нет. Так что надо смотреть на компанию комплексно: если она с опытом и с именем, то ей не нужны репутационные риски, а значит, она сделает все, чтобы не допустить брака при строительстве или максимально оперативно исправить все обнаруженные после неполадки.

В идеале перед началом стройки не помешает подписать особый акт приема-передачи строительной площадки, по которому все, что происходит на стройплощадке, передается под ответственность подрядчика. То есть соблюдение техники безопасности, сохранность материалов, порядок на стройке — все это должно стать его, а не вашей зоной ответственности, и это нужно зафиксировать.

Этап пятый: контроль в ходе строительства

Если ваш подрядчик это допускает, вы можете нанять своего инженера для технадзора. Однако бывает и такое, что подрядчик этого не допускает, тогда нужно быть особенно внимательным на приемке. Без строительных знаний здесь сложно разобраться, но кое-что можно понять, если знать, на что смотреть.

Еще вы можете настоять на том, чтобы принимать работу этапами. Отдельно фундамент, отдельно стены и так далее. У большинства фирм существует внутренний контроль качества — этим можно и нужно поинтересоваться, как он происходит, кто за это отвечает. Если вдруг вам скажут "У нас бригады опытные, их контролировать не нужно", это опять же опасный момент.

Смотрите в репортаже РИА Новости, как строят дома из клееного бруса. Нажимая на интерактивные кнопки, вы также узнаете, как производят стройматериал для такого типа жилья.

У нас, например, многоступенчатый контроль: непосредственно в бригаде за работами, за соблюдением всех инструкций и технологий следит прораб, а следующий уровень — наш внутренний технадзор, который может в любой момент остановить все работы, если что-то было сделано с нарушениями. У прорабов при этом есть собственная — денежная — мотивация, чтобы работы не останавливались, таким образом, они заинтересованы в том, чтобы выполнять работы правильно.

Но есть фирмы, которые на это идут неохотно. У них, как правило, стоит задача как можно больше этапов сделать быстро и незаметно, например, закопать, залить бетоном, замуровать в стены все, что может выдать брак или нарушение технологии. Здесь также не будет лишним пригласить специалиста на приемку — это обойдется дешевле и избавит от неприятных хлопот, если огрехи показали себя через год-другой.

Однако главное помнить: чем внимательнее вы были на первых этапах, тем меньше забот впоследствии. Хороший ответственный подрядчик действительно избавит вас от головной боли и неплановых расходов на годы вперед.

Для выполнения качественных строительных работ важно правильно выбрать надежного генподрядчика. Но этого мало, есть дополнительные особенности, которые необходимо знать, и это станет залогом правильного производства работ и беспроблемных взаимоотношений между заказчиком и исполнителем.

сопровождения тендера

Заказчик и генподрядчик

Давайте разберемся в терминах, это поможет понять права и обязанности заказчика и подрядчика.

Заказчик , по определению, это физическое или юридическое лицо, которое обращается к другому лицу: исполнителю или подрядчику с заказом о производстве строительных работ. Заказчиком может выступать частное лицо, правительство, предприятия, государственные органы и учреждения, объединение граждан.

Генеральным подрядчиком называют юридическое лицо, социализированное предприятие, которое обязуется выполнить строительные работы по заданию заказчика, в соответствии с договором, проектом, с использованием материалов заказчика или собственных материалов за оговоренную в смете плату.

Исходя из этого, строятся взаимоотношения. Заказчику требуется выполнение определенных работ, а генеральный подрядчик организует и производит их. Важно, чтобы на первом этапе заказчик почувствовал уважительное отношение к себе, это может быть показателем серьезного отношения в компании к выполнению поставленных задач.

Необходимо, чтобы возникло взаимное доверие, а оно строится на достоверной информации, которую предоставляет строительная компания, выступающая в роли генподрядчика.

Но, чтобы взаимоотношения были продуктивными мало одного доверия, важно знать принципы выбора.

Критерии выбора генподрядчика

Чтобы не ошибиться в выборе подрядчика недостаточно ориентироваться только на одно положительное качество, например, большой срок существования компании. Необходимо принимать во внимание различные факторы:

1. Является ли организация многопрофильной и выполняет работы самостоятельно или привлекает большое количество субподрядчиков.
2. Есть ли все разрешительные документы соответствующих государственных органов на проведение работ: сертификаты, лицензии, которые подтверждают квалификацию специалистов.
3. Возраст организации, чтобы не попасть на компанию однодневку.
4. Обратите внимание на «живые» отзывы, не те, которые штампуют по заказу компании. Для этого достаточно узнать о выполненных объектах и пообщаться с заказчиками. Если подрядчик отказывается предоставить информацию, значит, есть что скрывать.
5. Наличие униформы у строителей показывает правильное отношение руководства к исполнителям и технике безопасности.
6. Сходите на один из объектов компании и обратите внимание, адекватны ли строители или находятся под воздействием алкоголя или каких-либо препаратов. Как относятся к работе: ответственно либо кое-как.

Низкие цены на услуги не могут быть определяющими при выборе подрядчика. С одной стороны приемлемые цены могут быть показателем достаточной загруженности строительной организации, правильной организации работ, благодаря которым есть возможность оптимизации цен.

С другой стороны, невысокие расценки могут быть ловушкой недобросовестных исполнителей, для привлечения наибольшего количества клиентов. Но в этом случае, не может быть уверенности в качестве и сроках выполнения заказа

Выбор генподрядчика под объект

Выбор генподрядчика это, по сути, подготовительный этап к строительству и началу взаимоотношений заказчика и исполнителя. Следующий этап это составление, согласование и подписание сметы, договора, графика выполнения работ.

А теперь то, что относится непосредственно к вашему объекту, и что более важно к вашим финансам:

• Обратить внимание на правильность составления договора на производство подрядных работ. Если не уверены в своих силах, интернет в помощь. Вы можете найти типовые договора на производство строительных работ. Кроме того, услуги юриста на первом этапе составления договора дешевле, чем судебные тяжбы в случае недобросовестного отношения подрядчика к выполнению работ.
• Нужен график выполнения работ. В договоре должны оговариваться штрафные санкции в случае его нарушения. Иначе стройка превратится в нескончаемый долгострой.
• Какая требуется предоплата. Если она в пределах 20-25%, это вполне приемлемая сумма, но в этом случае следует требовать отчеты об использовании денежных средств.
• Обязательно оговаривать предоставление торговых чеков по оплате строительных материалов.

Кроме того не стоит доверять просто на слово и надеяться на то, что подрядчик ответственно будет выполнять все свои обязательства. После подписания договора начинается более важный этап: непосредственно строительство.

Контроль с вашей стороны должен быть на протяжении всего периода строительства. Это не значит, что необходимо проводить с утра до вечера на стройке. Но желательно поэтапное подписание приема-сдачи выполненных работ, контролировать денежные средства на покупку строительных материалов и их расходование (количество материалов должно соответствовать технологическим нормам и смете). Это будет стимулировать исполнителя и побудит более ответственно относиться к своим обязанностям.

Если к выполнению некоторых работ привлекаются субподрядчики, контроль качества и сроков выполнения работ перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Важно обращать внимание на качество работ на всех этапах производства работ и не стесняться, если замечен брак. Проще на этапе строительства исправить ошибку, чем бороться с последствиями или ввязываться в судебные разбирательства. Согласитесь, сложно проверить качество прокладки канализации или электрических проводов вмурованных в полы или потолок, поэтому оговаривайте предоставление фото выполнения сложных или скрытых работ.

Благодаря этим советам, как правило, удается избегать недоразумений между заказчиком и генеральным подрядчиком и лишних финансовых трат.

Наши специалисты гарантируют соблюдение требований закона на всех стадиях сопровождения тендера . Урегулирование споров с заказчиками, обжалование решений ФАС, работа на всех торговых площадках.

Как выбрать строительную бригаду и подрядчика, и как организовать процесс строительства коттеджа так, чтобы при минимальных затратах времени и усилий получить именно такой дом, который вы хотели.

Этап первый: опыт, услуги, цены

Первая рекомендация при выборе подрядчика - рассматривать только опытные компании с хорошей репутацией. Безусловно, компания без опыта - это определенная авантюра. Впрочем, от новичка на рынке не стоит сразу сбегать: стартап может предложить очень неплохие условия, так как в его интересах наработать портфолио, отзывы и получить какие-то оборотные средства. Поэтому вполне возможно, что такая компания будет стараться заработать репутацию - хорошо строить и соглашаться на существенные скидки. Однако так стоит поступать только в том случае, если вы имеете время, силы и знания, чтобы полностью контролировать процесс, в иных случаях лучше выбирать компанию с большим опытом и хорошей репутацией.

Помимо стажа нужно обращать внимание и на объемы строительства. Опыт - это очень важная составляющая. Поэтому на этапе изучения сайта смотрите на реализованные проекты. Чем выше ценовой сегмент, в котором работает компания, тем, вероятно, меньше будет реализованных проектов, так как каждый из таких домов - штучный эксклюзивный продукт. В сегменте "эконом" логично, если реализованных проектов будет действительно много - до нескольких десятков в год.

Кроме того, нужно обратить внимание на то, сколько технологий строительства использует компания. Если их много - это повод для сомнений. Как правило, надежные компании специализируются на одной-двух технологиях, в которых достигают высокого мастерства, обучают персонал, прописывают регламенты и следят за новинками. Если вам предлагается и газобетон, и клееный брус, и каркасные дома - вероятно, такая фирма работает с субподрядчиками, а сама мало что может гарантировать.

Отдельно стоит сказать о ценах. Заявленные на сайте ценники часто могут не отражать всей картины. Так, если одинаковый дом одна компания предлагает построить за два миллиона, а вторая за пять - это может означать, что первая из маркетинговых интересов озвучила не всю сумму. Например, столько стоит дом без фундамента, перекрытий и стоимости работ, но об этом вы узнаете в лучшем случае в офисе, так что на этом этапе лучше ориентироваться не на цену, а на другие показатели.

И, разумеется, на первом этапе следует воспользоваться преимуществом нашего времени - доступностью информации. Выбрав несколько фирм с интересными предложениями, нужно не полениться и изучить отзывы о них. Впрочем, на собственном сайте компании они, вероятно, будут только положительные, поэтому желательно посмотреть отзывы на нескольких профильных площадках, а также поискать их в соцсетях. Не поленитесь сами создать новую тему и попросите людей рассказать про опыт сотрудничества с той или иной компанией - так вы получите объективную картину.

Второй этап: переговоры и кадровая разведка

На встрече с менеджером в офисе нужно не стесняясь задавать больше вопросов. Первый показатель для вас - насколько он "в теме". В хорошей надежной компании персонал будет подготовленный и компетентный. Если менеджер начинает "плавать", если ваши вопросы ставят его в тупик, то это должно настораживать. Во-вторых, обязательно спросите, можно ли съездить и посмотреть на строящиеся объекты. Лучший вариант, если предложили сами и назвали много адресов.

Обратите внимание, велика ли разница между изначальными условиями, озвученными на сайте, и тем, что говорит менеджер. Конечно, многие пользуются уловками, чтобы привлечь покупателя, но чем серьезней расхождение, тем больше оснований заподозрить, что это не единственная вольность, которую себе здесь позволяют.

Есть смысл расспросить о сотрудниках компании. Например, какие бригады возводят дома? Это субподрядчики или они являются штатными сотрудниками? Второй вариант предпочтительнее. В нормальной фирме будут налажены все бизнес-процессы, то есть там будут не бригады с открытого рынка, взятые на проект, а постоянные сотрудники. Также будет показательно, если в штате у компании есть один или несколько архитекторов - это демонстрирует готовность работать с клиентом, с его предпочтениями, а также послужит косвенным доказательством того, что в компании много заказов, так как для разовых работ привлекли бы аутсорсера. Также наличие штатного проектировщика или целого проектного отдела можно расценивать как дополнительную гарантию качества построенных домов, так как специалисты смогут оптимально подобрать материалы, инженерные системы и рассчитать все нюансы конструкции здания.

Третий этап: едем на стройку

Стройка - это главная лакмусовая бумажка, которая поможет принять окончательное решение. Даже если вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях строительного процесса - просто посмотрите, в каком виде содержится площадка. Мусор разбросан? Материалы свалены, как попало? Рабочие одеты, кто во что горазд, курят и слоняются без дела? Значит лучше поискать другую компанию. Если все сложено аккуратно, нет грязи, все мастера при деле и одеты в фирменную униформу - это уже маркер ответственности и организованности.

Можно присмотреться также к самому строительному процессу. Конечно, непрофессионалу вникнуть в технологические тонкости сложно, но все же есть вполне очевидные вещи. Например, если вам утепляют кровлю не снизу, а сверху, да к тому же еще и в дождь, то, логично, что она промокнет и станет похожа на мокрую вату. Это грубое нарушение технологии, что бы вам ни говорили рабочие.

В случае если вас что-то насторожило, но вы не уверены в том, правильно это или нет, то просто расспросите, что прямо сейчас делают рабочие и для чего? Заодно поинтересуйтесь, как давно они в этой компании, в штате или нет. Можно также сделать несколько фото, а потом поискать соответствия в интернете или узнать на профильных площадках (форумах), скажем, укладывается ли утеплитель или изоляция нужной стороной, не нарушена ли очередность действий.

Четвертый этап: прозрачность договора

Договор - это ваша броня на все время до окончания строительства, а также после него. Самый простой (но затратный) способ - пригласить с собой юриста, сведущего в договорном праве в сфере недвижимости. Если хотите сами - придется быть внимательным. Договор может быть один или несколько. Например, сам заказчик по каким-то своим причинам может разбить его на этапы, к примеру, отдельно заключить договор на возведение "коробки" дома, отдельно - на инженерные сети и отдельно - на отделку.

Все необходимые пункты - сметы, проект и так далее оформляются приложениями к договору. То есть у вас не должно быть указано, что по договору компания обязуется построить дом шесть на шесть метров, без разъяснений, какой это дом. Также нужно оговорить, где и как дом расположен на участке.

Иногда встречаются анекдотические формулировки, например, в смете указано: "фундамент - одна штука; стены - четыре штуки". Это неправильно. Поэтому вас должно насторожить, если весь договор на строительство дома уместился на двух страницах. На самом деле к нему прилагается достаточно большой пакет документов: графики строительства, графики платежей, проект, смета, технические условия и так далее.

Отдельно следует изучить гарантийные обязательства. В гарантии должны быть разделены несущие конструкции дома и другие составляющие. По закону, у заказчика строительства дома есть пять лет на обнаружение недостатков. Если гарантийный срок меньше - это тревожный сигнал. Впрочем, очень длинная гарантия тоже будет выглядеть странно и бессмысленно, словно компания пытается пустить вам пыль в глаза и убедить в своей крутости и надежности. На самом же деле может сложиться анекдотическая ситуация, когда гарантия еще действует, а компании уже давно нет. Так что надо смотреть на компанию комплексно: если она с опытом и с именем, то ей не нужны репутационные риски, а значит, она сделает все, чтобы не допустить брака при строительстве или максимально оперативно исправить все обнаруженные после неполадки.

В идеале перед началом стройки не помешает подписать особый акт приема-передачи строительной площадки, по которому все, что происходит на стройплощадке, передается под ответственность подрядчика. То есть соблюдение техники безопасности, сохранность материалов, порядок на стройке - все это должно стать его, а не вашей зоной ответственности, и это нужно зафиксировать.

Этап пятый: контроль в ходе строительства

Если ваш подрядчик это допускает, вы можете нанять своего инженера для технадзора. Однако бывает и такое, что подрядчик этого не допускает, тогда нужно быть особенно внимательным на приемке. Без строительных знаний здесь сложно разобраться, но кое-что можно понять, если знать, на что смотреть.

Еще вы можете настоять на том, чтобы принимать работу этапами. Отдельно фундамент, отдельно стены и так далее. У большинства фирм существует внутренний контроль качества - этим можно и нужно поинтересоваться, как он происходит, кто за это отвечает. Если вдруг вам скажут "У нас бригады опытные, их контролировать не нужно", это опять же опасный момент.

У нас, например, многоступенчатый контроль: непосредственно в бригаде за работами, за соблюдением всех инструкций и технологий следит прораб, а следующий уровень - наш внутренний технадзор, который может в любой момент остановить все работы, если что-то было сделано с нарушениями. У прорабов при этом есть собственная - денежная - мотивация, чтобы работы не останавливались, таким образом, они заинтересованы в том, чтобы выполнять работы правильно.

Но есть фирмы, которые на это идут неохотно. У них, как правило, стоит задача как можно больше этапов сделать быстро и незаметно, например, закопать, залить бетоном, замуровать в стены все, что может выдать брак или нарушение технологии. Здесь также не будет лишним пригласить специалиста на приемку - это обойдется дешевле и избавит от неприятных хлопот, если огрехи показали себя через год-другой.

Однако главное помнить: чем внимательнее вы были на первых этапах, тем меньше забот впоследствии. Хороший ответственный подрядчик действительно избавит вас от головной боли и неплановых расходов на годы вперед.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Выбор исполнителя работ для строительства и ремонта офисных помещений, объектов соцкультбыта и производственной сферы

Маклаков В.Н., Вице-президент группы компаний, заместитель генерального директора ООО НПФ «Центр экономики и ценообразования в строительстве»

Статья «Подрядчик: инструкция по выбору» была опубликована в журнале «Современный офис. Справочник готовых решений» (№10 за 2005 год). Это издание, как видно по его названию, не специализируется на строительной тематике, поэтому статья для него вряд ли поможет опытным сметчикам и руководителям строительных организаций, но наверняка окажется полезной новичкам.

Ремонт помещений или даже постройка новых – неизбежное событие в жизни любого предприятия, большого или малого. Секретарю и офис-менеджеру придётся вплотную столкнуться с этим. Соответственно, необходимо вникнуть в особенности организации ремонтно-строительных работ…

Ваша новая роль

Начав ремонт или строительство (пристройку) новых помещений, ваша фирма, чем бы они ни занималась «в мирной жизни», становится участником инвестиционно-строительного процесса. А именно - инвестором. Помимо инвестора, в процессе участвуют заказчик и подрядчик. Подрядчик - тот, кто берётся исполнить нужные вам работы, заказчиком выступаете либо вы, либо специально нанятая вами для представления ваших интересов строительная организация. Кроме того, существуют ещё субподрядчики, но отношения с ними регулируются подрядчиком. Допустим, ваша компания заказала отделку туалетных комнат, но ваш подрядчик самостоятельно может выполнить лишь укладку плитки, а установку сантехники и вентиляционных устройств он осуществляет привлечёнными силами. Но с ними подрядчик расплачивается самостоятельно, его взаимоотношения с ними - его проблема. Ваша компания оплачивает подрядчику весь комплекс работ - и укладку плитки, и установку сантехники и вентиляционных устройств.

К проблеме того, кто именно выступает заказчиком работ, мы ещё вернёмся.

Определимся с иными терминами и понятиями.

Немного теории

Ремонт – это всего лишь один из видов строительных работ. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации под строительством следует понимать сооружение новых объектов недвижимости, т.е. зданий и сооружений, возводимых на отведённом для этого земельном участке, и выполнение на уже построенных, т.е. введённых в действие объектах недвижимости строительно-монтажных работ, которые подразделяются в зависимости от назначения и источника финансирования на:

• ремонтно-реставрационные;
• работы по реконструкции;
• работы по техническому перевооружению;
• работы по поддержанию на определённом уровне действующего производства;
• работы по капитальному ремонту;
• текущий (предупредительный) ремонт;
• проведение инженерных изысканий и разработка проектно-сметной документации.

Близки к строительным, но таковыми не являются:

• обследование объектов недвижимости на предмет надёжности и безопасности эксплуатации;
• ремонт и сервисное обслуживание оборудования;
• монтаж и демонтаж строительных машин и механизмов;
• демонтаж оборудования;
• ликвидация объекта недвижимости;
• изготовление на строительной площадке не стандартного оборудования, строительных металлоконструкций и трубных заготовок.

Строительство - весьма специфичная сфера деятельности, для которой разработаны правовые и нормативные акты, регламентирующие права, обязанности и ответственность всех участников инвестиционной деятельности (строительства). Несоблюдение установленных правил - СНиП (строительные нормы и правила) - при производстве строительно-монтажных работ и эксплуатации построенных объектов может привести к негативным последствиям.

В то же время, при строительстве невозможно всё предусмотреть заранее, и в процессе выполнения работ возникают ситуации, требующие принятия решений на месте и внесения изменений в утверждённый проект строительства или выполнения отдельных видов работ. Такие изменения могут привести как к снижению стоимости работ, так и к их существенному увеличению. Впрочем, определение стоимости ремонтных работ на стадии проектирования или строительства нового объекта также производится приблизительно. Примерная стоимость должна процентов на 10-15 превышать реальные затраты исполнителя работ с учётом причитающегося ему вознаграждения.

Ремонт начинается с выбора исполнителя работ. Российским законодательством установлено, что при выполнении строительных работ для государственных нужд, т.е. при оплате работ за счёт бюджетных средств, выбор исполнителя работ должен производиться только на конкурсной основе, т.е. через торги или аукционы (при стоимости работ более 5000 МРОТ в текущем уровне цен.

Для тех, кто строит или выполняет ремонтные работы за счёт собственных или заёмных средств можно выбрать исполнителя работ и без конкурса, но проведение конкурса, как правило, приводит к снижению стоимости работ на 5-10% от сметной стоимости, даже в тех случаях, когда смета составляется опытным специалистом с учётом разумной экономии на стоимости материальных ресурсов, оплаты труда и лимитированных затрат.

При проведении конкурса стоимость работ является для инвестора важным фактором, но не должна быть единственным или определяющим, иначе легко стать жертвой жулика или афериста.

При подготовке и проведении конкурса (подрядных торгов) следует руководствоваться «Методическими рекомендациями о порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации» (МДС 80-17.01), где подробно описаны основные процедуры подготовки, проведения и подведения итогов – выбора победителя и заключения с ним договора.

Выбор подрядчика: пошаговая инструкция

Итак, рассмотрим главные шаги инвестора.

В соответствии с действующим законодательством, инвестор - владелец средств, должен создать службу заказчика (или найти из существующих и имеющих лицензию фирм), и после получения соответствующей лицензии поручить ей по договору (договор об оказании возмездных услуг) строительство нового объекта или выполнение отдельных видов строительных или ремонтно-строительных работ. Служба заказчика - юридическое или физическое лицо, наделенное инвестором правом распоряжаться инвестиционными ресурсами для реализации конкретного инвестиционного проекта.

В договоре должны быть указаны: объект, его адрес, площадь и границы строительной площадки, точная или примерная стоимость строительства или ремонта, сроки начала и окончания работ и источник финансирования.

Следующий шаг инвестора - определение, в каких (строительных или ремонтных) работах он нуждается. Нормативные определения этих работ не совпадают с нашим обыденным представлением о них.

Например, установка стальной двери в квартире - это ремонтная работа. Установка той же двери в офисе может быть признана капитальным ремонтом или реконструкцией (если помещение, в которое была поставлена эта дверь, изменило после этого своё назначение: из комнаты секретаря стало кассой).

Новое строительство, реконструкция или техническое перевооружение объектов недвижимости должны финансироваться за счёт бюджетных источников или прибыли инвестора от основной деятельности. Капитальный ремонт должен выполняться владельцем объекта недвижимости и финансироваться за счёт собственных источников, а при использовании помещения его владельцем затраты на текущий ремонт относятся на прямые затраты (на основную хозяйственную деятельность). Соответственно, если ваша фирма арендует офис, то установка стальной двери - капитальный ремонт - должна производиться за счёт владельца офиса. А если компания офисным помещением владеет, то та же дверь будет устанавливаться за счёт затрат на основную хозяйственную деятельность.

В соответствии с пунктом 3.2. Методических рекомендаций по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) под новым строительством следует понимать сооружение объекта недвижимости, который после ввода в эксплуатацию будет находиться на самостоятельном балансе. Следовательно, строительство на действующем предприятии нового отдельно стоящего здания (склада, столовой) следует считать продолжением строительства и включать в смету повышающие коэффициенты, предусмотренные в приложении 1 к МДС 81-35.2004.

Нанятая инвестором служба заказчика должна найти проектную организацию, имеющую лицензию, и заключить с ней договор на разработку проекта и сметы расходов.

Если по характеру работ не требуется изготовления рабочих чертежей (замена кровли, окон, дверей, ремонт фасада и др.) разрешается финансирование ремонтных работ, в том числе и за счёт бюджетных источников, по утверждённым сметам или расцененным описям работ.

При строительстве новых объектов недвижимости, при реконструкции, техническом перевооружении, капитальном ремонте с заменой или усилением несущих конструкций проектная документация направляется на государственную экспертизу и после получения положительного заключения экспертизы утверждается инвестором.

Проектно-сметная документация на ремонт зданий, разработанная в соответствии с нормами, правилами, инструкциями и государственными стандартами (что должно быть удостоверено соответствующей записью главного инженера проекта) не подлежит согласованию с органами государственного надзора (пункт 5.7. МДС 13-1.99).

Если смету на ремонтные работы составляет исполнитель работ (при наличии лицензии на данный вид деятельности), она становится документом после её рассмотрения и утверждения заказчиком (инвестором).

Проведение конкурса на поиск исполнителя работ можно поручить специализированному тендерному комитету (при бюджетном финансировании строительства), либо службе заказчика с привлечением сторонних специалистов.

Перед проведением конкурса можно провести предварительный отбор, т.е. сообщить всем желающим принять участие в конкурсе набор обязательных требований и не допускать к участию в конкурсе фирмы, не отвечающие этим требованиям. Нашим законодательством не определён перечень таких критериев (требований) к исполнителям работ, и это относится к прерогативе службы заказчика. Такими требованиями могут быть:

• наличие лицензии;
• срок существования фирмы (допустим, не менее 5 лет);
• опыт сооружения (ремонта) таких же или подобных объектов;
• отсутствие убытков и наличие прибыли за последние три года;
• наличие квалифицированного персонала рабочих и 50% инженерного персонала с высшим профильным образованием;
• подтверждение соблюдения сроков ввода уже построенных объектов в эксплуатацию;
• наличие положительных отзывов о качестве работ;
• минимальное количество замечаний (предписаний) надзорных органов;
• отсутствие травматизма и несчастных случаев на производстве со смертельным исходом;
• минимальное количество временных и иностранных рабочих;
• наличие необходимых для выполнения работ собственных грузоподъёмных, транспортных средств и основных строительных машин и механизмов;
• опыт участия в строительстве за рубежом;
• наличие судебных разбирательств за последние три года;
• отсутствие задолженности перед налоговыми органами;
• страхование строительных рисков;
• наличие положительных отзывов о руководителях строительства предыдущих объектов;
• объём выполненных за предыдущий год строительно-монтажных работ, не менее, чем в три раза превышающий объём предлагаемых к выполнению работ;
• наличие постоянных партнёров для выполнения специальных работ;
• наличие входного контроля качества строительных материалов, изделий и конструкций;
• положительный опыт работы по договорам с твёрдой договорной ценой;
• наличие поручительств или банковской гарантии.

Основным документом при проведении конкурса должна быть ведомость объёмов работ. Не следует передавать исполнителю работ смету - ни в базисном, ни в текущем уровне цен.

Все претенденты должны знать, в каком уровне цен составлена смета, и какие будут использоваться индексы для перехода от базисного в текущий уровень цен, как будет учитываться инфляция на календарный год при заключении договора с твёрдой договорной ценой.

Не следует рассматривать предложения с предлагаемой ценой на 15 и более процентов ниже, чем сметная стоимость объекта в текущем уровне цен.

Заказчик готовит проект договора с твёрдой договорной ценой. Договор должен называться договором строительного подряда, а не инвестиционным договором или договором об оказании возмездных услуг. Гарантийные сроки по договору следует предусмотреть в диапазоне 24-60 месяцев после ввода объекта. Срок не менее 24 месяцев определяется п.п. 1, 2, 4 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, даже если подрядчик навязал вашей компании трёхмесячный гарантийный срок на выполненные работы (допустим, штукатурку потолка), а на шестом месяце по окончании работ штукатурка осыпалась, ваша фирма вправе подавать в суд: никакие пункты договора не могут противоречить законодательству Российской Федерации. Суд всегда признает приоритет законодательства перед договорными отношениями.

Выбор победителя должен производиться исходя из предложений претендентов, наиболее полно отвечающих требованиям службы заказчика с учётом требований предварительного отбора.

Победитель конкурса до подписания договора должен представить службе заказчика полную расшифровку договорной цены. Предложенная победителем конкурса договорная цена может быть уточнена после рассмотрения исполнителями работ (в том числе, вероятными субподрядчиками) полностью проекта и сметы, рассмотрения сторонами с участием проектной организации замечаний исполнителей работ и дополнительного согласования поставщиков основного оборудования и материалов, и разделения между сторонами перечня поставляемых ресурсов.

Как выбрать подрядную организацию, которая сможет осуществить строительство загородного дома с высоким качеством, соблюдением договорных сроков и по реальным рыночным расценкам? Завлекательных предложений много, однако, часто за ними скрываются непрофессиональные и нечестные люди. Поэтому к поиску надо отнестись вдумчиво и не спеша. Предположим, что вы решили построить трёхуровневый кирпичный коттедж, проект которого, адаптированный к участку, у вас уже есть. Прежде всего - изучите всё, что сможете найти на эту тему: начиная с устройства фундамента и заканчивая кровлей. Россия - удивительная страна, и частный застройщик должен быть либо сам «подкован», либо делегировать полномочия по подбору, надзору и приёму работ опытному прорабу, ничем не связанному с подрядчиками. Если время и средства позволяют - лучше нанять и прораба, и главного инженера, да и самому не уходить в сторону, а держать процесс под контролем.

Как правило, строительство кирпичного коттеджа растягивается во времени на три года. В первый год (с начала апреля до начала октября) происходит освоение подземного пространства, строительство «нулевого» цикла. По технологии, фундамент должен полгода отстояться. Во втором сезоне возводят стены и крышу, а на третий год можно спокойно заниматься отделочными работами. Поэтому можно пойти двумя путями: либо поручить все три этапа строительства одной компании, либо на каждый вид работ искать узкоспециализированных специалистов. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы, но в любом случае, и прораб, и главный инженер должны вести свой надзор от начала и до конца строительства, представляя ваши интересы. Следовательно, в первую очередь определитесь с ними. Главный инженер, ко всему прочему, выполняет функции строительного адвоката и его всегда можно подключить в спорных вопросах. Кроме того, его задача - снизить ваши расходы.

Теперь можно приступать к поиску подрядной организации. Отберите несколько, наиболее заинтересовавших вас, предложений (из газет, журналов или Интернета) и отправьте им свой проект, с просьбой составить предварительную смету расходов. Готовьтесь к тому, что кто-то вовсе не ответит, кто-то перечислит стоимость отдельных работ, но без общего итога и лишь две-три организации сделают смету более-менее добросовестно. Тех, кто обещает сказочно низкие цены - сразу отметайте. Ознакомьте с полученными сметами прораба и главного инженера. Все ответы надо детально сравнить и проанализировать. Постарайтесь как можно больше узнать об опыте работы этих фирм, найдите отзывы клиентов и договоритесь о встречах с теми из них, чьи расчёты были наиболее убедительны. Собеседования с потенциальными подрядчиками проводите вместе с прорабом и главным инженером, так как они будут разговаривать с ними на одном языке и смогут более точно, чем вы, оценить их возможности, выявить сильные и слабые стороны. Если вы проводите встречу без поддержки профессионалов, то попросите кандидата в подрядчики подробно прокомментировать смету, останавливаясь на каждом из пунктов. Спросите, на каком этапе, по их мнению, могут возникнуть сложности, как их предусмотреть, и сталкивались ли они ранее с подобными ситуациями. Узнайте, из-за чего может возникнуть увеличение сметы. Поинтересуйтесь опытом компании: попросите показать вам фотографии построенных объектов (желательно на различных стадиях строительства), съездите на один из строящихся объектов. Спросите, существует ли у компании служба рекламаций, которая занимается устранением недоделок, выявленных после приёмки объекта. Выясните, насколько компетентны работники подрядной организации в строительных услугах, будет ли компания нанимать субподрядчиков или выполнит все работы самостоятельно. Подрядчик должен уметь «читать чертежи», знать нюансы современных технологий и грамотно применять новые строительные материалы. Если потенциальный подрядчик внесёт на ваше рассмотрение ряд исправлений проекта и практических рекомендаций - это очень хорошо, так как проектирование на сегодняшний день оставляет желать лучшего. Ошибок, в том числе грубых, к сожалению, бывает много. И советы опытных практиков-строителей «дорогого стоят»: они могут подсказать оптимальный вариант применения материалов или технологий, с точки зрения соотношения цены и качества, а также укажут наиболее верное решение, которое приведёт к улучшению эксплуатационных характеристик будущего дома.

Учтите, что вес кирпичного дома значительно превышает вес домов из газобетона или дерева, поэтому отнеситесь ко всему, что касается «нулевого цикла» очень ответственно. Фундамент, от прочности которого зависит надёжность дома, должен соответствовать нагрузке кирпичных стен и кровли. Не удивляйтесь, что стоимость устройства мощного заглублённого фундамента под кирпичный дом может достигать трети всех общестроительных затрат. Это нормально. Теперь несколько слов о «подводных камнях» и почему на стройке нужен прораб, представляющий интересы застройщика. Из практики известно великое множество вариантов обмана и воровства со стороны подрядчиков, в результате которых непоправимо страдает качество. Например, при устройстве фундамента недобросовестные строители, в целях наживы, могут использовать более лёгкую (и дешёвую) арматуру, а вместо связывания арматуры стальной проволокой - её могут скрепить точечной сваркой. При заливке - могут применить более дешёвый цемент другой марки, имеющий значительно меньшую прочность, а то и вовсе использовать просроченный материал. Уловок много и их нужно если не исключить, то, по крайней мере, свести к минимуму. В противном случае фундамент может пойти трещинами, осесть и нужно будет спасать весь дом.

Когда подрядчик выбран - заключите с ним договор подряда. На этом этапе не лишним будет проконсультироваться у юриста. С особым вниманием подходите к пунктам «обязанности сторон» и «сроки выполнения работ» - честный подрядчик в договоре оговаривает ответственность сторон в случае их срыва. Нужно, чтобы строительная организация предоставила вам достаточно серьёзные гарантии качества и сроков. Ведь строительство дома стоит немалых денег и в жизни семьи имеет огромное значение. Особенно, если люди задумали построить надёжный кирпичный дом, как говорится, «на века». Желаем удачи!

Похожие статьи

Печная труба - важный элемент любого дома

Качественная печная труба является необходимым компонентом конструкции печи для отопления. Поэтому надежность материала и качество проведения работ может быть только очень высоким. При выборе модели обычно руководствуются принципами надежности и способности материала быть в эксплуатации длительный период.

Сколько стоит* газобетон?

Эта статья представляет собой обзор стоимости газобетонных блоков. А также рассказывает, что необходимо учитывать при подсчете стоимости дома из газобетона.

Строительные блоки на российском рынке

Дом должен быть теплым, уютным и крепким, именно поэтому при его строительстве стараются использовать качественные материалы, а не их заменители, отличающиеся малым сроком эксплуатации и непрактичными характеристиками.

Состояние рынка газобетона в России

За последние семь лет на строительном рынке нашей страны наметился рост устойчивого спроса на такой материал, как газобетон. Он успешно заменяет собой кирпич при возведении малоэтажных жилых зданий.

Устройство перегородок из кирпича

Стены, отделяющие комнаты друг от друга, принято называть перегородками. В отличие от внешних стен, выполняющих несущую функцию, они имеют значительно меньшую толщину, так как основная их функция – определить границы внутреннего пространства, создать уют в помещении.

Строительство из теплой керамики

Дом из теплой керамики – это высокая энергоэффективность, быстрые темпы строительства, снижение расходов на материалы. Подобные преимущества сложно переоценить, поэтому кирпич из теплой керамики пользуется повышенным спросом.

Какие инструменты нужны кровельщику и каменщику: обзор рынка строительных инструментов

Без строительного инструмента сложно представить мастера своего дела. Каменщики, несмотря на многовековые традиции, продолжают пополнять свой арсенал оригинальными приспособлениями, облегчающими выполнение сложных работ. Не отстают от них в совершенствовании своего инструмента и кровельщики.

Марка плотности газобетона: на что она влияет?

Какой газобетон предпочесть для несущих стен, а какой больше подходит для межкомнатных перегородок? Этот вопрос актуален для каждого, кто заботится о качестве строительства и оптимизации финансовых затрат.

Вентиляционные каналы Schiedel для частных и многоквартирных домов

Строительство вентиляции – задача не простая, требующая строго расчета и умений. Однако сегодня у застройщиков есть возможность установить вентиляционные системы от компании Schiedel. Ее специалисты разработали несколько решений для частных и многоквартирных домов с учетом самых строгих требований.